GmbH- Immobilienkredit: Oftmals besitzen Firmen eine Immobilie, die sie als Firmensitz nutzen. Diese kann unkompliziert beliehen und dennoch weiterhin genutzt werden. Ein sehr guter Nebeneffekt sind die zusätzlichen Kosten, die sich im Betriebsergebnis ni

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Ohne Sicherheiten geben Banken keine Kredite. Die größtmögliche Sicherheit bieten noch immer Immobilien. Insofern liegt es nahe, eine der GmbH gehörende Immobilie zu beleihen. Vorraussetzung ist, dass die Immobilie unbelastet oder allenfalls soweit mit Grundschulden oder Hypotheken belastet ist, dass der verbleibende Verkehrswert noch als Sicherheit dienen kann. Um den Verkehrswert festzustellen, wird meist ein Sachverständigengutachten benötigt.

Die mit dem Kredit anfallenden Zinsen sowie die mit der Grundschuldbestellung einhergehenden Notar- und Grundbuchgebühren mindern als Betriebsausgaben die Steuerschuld der GmbH. Dabei kommt es darauf an, die Zinsen richtig zuzuordnen. Die Zuordnung bestimmt, ob die Schuldzinsen für ein Immobiliendarlehen steuerlich abzugsfähig sind. Dazu kommt es auf die Verwendung der Immobilie an.

Bei einer eigenbetrieblichen Nutzung gelten Zinsen als Betriebsausgaben (§ 4 IV EStG). Werden die Immobilie oder Teile der Immobilie fremdvermietet, gelten die Schuldzinsen als Werbungskosten (§ 21, 9 I S. 3 Nr. 1 EStG). Um den Schuldzinsenabzug optimal zu gestalten, muss der Kredit den vermieteten oder eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteilen zugeordnet werden. Soweit ein Teil der Immobilie für eigene Wohnzwecke genutzt wird, sind die Schuldzinsen allerdings nicht steuerlich abzugsfähig.

Alternativ sollten sich Geschäftsführer und Gesellschafter von Kapitalgesellschaften fragen, ob diese Konstruktion sinnvoll ist. Solange die Immobilie im Besitz einer produzierenden GmbH ist, steht sie auch im Risiko, dass sie im Insolvenzfall in die Insolvenz hineingezogen und dem Zugriff der Gläubiger ausgeliefert ist. Insofern bietet sich die Betriebsaufspaltung an. Mithilfe der Rechtsform der GmbH können betriebliche Risiken zusätzlich reduziert werden.

Zu diesem Zweck wird das Unternehmen aufgeteilt in eine Besitzgesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist und eine Betriebsgesellschaft, die für die laufenden Geschäfte zuständig ist. Die Besitzgesellschaft finanziert oder beleiht eine unbelastete Immobilie und verpachtet diese an die Betriebsgesellschaft. Bei einer solchen Aufteilung verbleibt also das Anlagevermögen bei der Besitzgesellschaft, die auch eine Personengesellschaft sein kann. Deren Gesellschafter sind gleichzeitig Gesellschafter der GmbH.

Das Risiko der Besitzgesellschaft als Verpachtungsgesellschaft ist gering. Deshalb kann sie auch in der Form einer OHG geführt werden. Ihre Einkünfte bestehen in einem angemessenen Pachtzins von der Betriebsgesellschaft. Der Gewinn der OHG aus den Mieteinnahmen fließt den Gesellschaftern ohne doppelte Steuerbelastung zu, da der Pachtzins bei der GmbH abzugsfähige Betriebsausgaben darstellt.

Vorteilhaft ist, dass das gesamte geschäftliche Risiko auf der Betriebs-GmbH lastet, bei der die Gesellschafter nur beschränkt haften und deren Stammkapital erheblich niedriger bemessen sein kann, als wenn ihr auch das Anlagevermögen (Immobilie) gehören würde.